Договор аренды нежилого помещения заключают, как правило, юридические лица. Этот договор подразумевает длительные отношения, так как предназначен для удовлетворения потребности участников гражданского оборота в помещении, здании, чтобы последние могли полноценно функционировать, систематически осуществлять приносящую доход деятельность.
Соглашение о расторжении договора только тогда, когда обе стороны желают расторгнуть договор, иначе прекратить договорные отношения может только суд.
Нежилое помещение – это недвижимое имущество. Если оно передано в пользование на срок более одного года, то договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.
По воле одной из сторон ни один регистрирующий орган не зафиксирует расторжение договора, необходимо либо соглашение, либо решение суда. Особенности составления соглашения о расторжении договора аренды рассмотрены далее.
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения
Законодательного определения термина «нежилое помещение» нет.
Чтобы заключить договор аренды нежилого помещения, такое помещение должно обладать признаками недвижимого имущества, поставлено на кадастровый учет, сведения о правообладателе занесены в ЕГРП.
Зачастую возникают ситуации, когда офисное здание построено на скорую руку, а пространство внутри поделено на отдельные помещения гипсокартонными, фанерными или стеклянными стенами, которых нет в строительной документации.
Образец соглашения о расторжении можно скачать по ссылке: Соглашение о расторжении
Здание стоит на кадастровой учете и числится в Росреестре как один объект недвижимого имущества.
Таким образом, подобные отдельные помещения существуют только фактически, юридически их нет, поэтому договор аренды этого объекта заключить нельзя, поэтому нельзя и расторгнуть.
В таком случае будет заключен договор передачи части здания в пользование с подробны описанием этой части.
Если нежилое помещение отвечает всем признакам недвижимости, то соглашение о расторжении договора аренды составляется в общем порядке с указанием сведений, перечисленных выше.
В соглашении о расторжении договора недвижимого имущества обязательно нужно указать:
- полные наименования сторон,
- юридические и фактические адреса, телефоны, e-mail,
- название, номер, дату основного договора,
- подробно и идентично описать передаваемое имущество,
- срок, в который имущество будет возвращено,
- составить акт приема-передачи в виде отдельного документа или включить соответствующее положение в текст договора,
- описать состояние помещения, наличие/ отсутствие претензий по этому поводу,
- наличие/ отсутствие улучшений вещи, будет ли компенсироваться их стоимость,
- дату, место составления соглашения,
- дополнительные значимые для обеих сторон сведения.
Расторжение аренды нежилого помещения в многоквартирном доме
Собственником нежилого помещения могут быть:
- собственники многоквартирного дома;
- застройщик;
- муниципалитет.
Нежилое помещение может быть:
- изначально запланировано;
- переведено из жилого.
В аренду может передано только такое нежилое помещение, которое не предназначено для обслуживания дома, в нем не должны проходить трубопроводы, не должен быть размещен электрогенератор. Особых требований к заключению, расторжению договора законодатель не предъявляет.
В таких случаях договор будет признан недействительным, что повлечет для арендатора негативные последствия.
Уведомление о расторжении договора аренды нежилых помещений
Если обе стороны добровольно решили расторгнуть договор аренды, то в таком случае отдельно уведомлять об этом нет необходимости. Когда оба контрагента заинтересованы в прекращении договорных отношений, никто из них не будет уклоняться от подписания соглашения.
В этом случае уместней говорить об уведомлении о встрече для оформления документов. Стороны договариваются, где и когда пройдет встреча, кто будет представлять арендодателя, арендатора. То лицо, которое организовывает встречу, за несколько дней (срок не установлен) до ее проведения известить стороны о предстоящем мероприятии пригласит на него.
Досрочно в одностороннем порядке договор расторгается только судом. При этом установлено обязательное соблюдение претензионного порядка, то есть направление уведомления о досрочном расторжении договора.
Когда и кому передать письмо?
Направить письмо лучше незамедлительно после того, как сторона договора узнала о нарушении его условий.
Документ можно направить:
- почтой,
- через курьера,
- принести лично,
- через представителя.
Письмо можно вручить:
- директору,
- заместителю директора,
- исполняющему обязанности директора,
- любому лицу, уполномоченному принимать корреспонденцию.
Основные принципы уведомления
- Если письмо направлено по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считается, что письмо направлено по надлежащему адресу.
- В договоре обычно указывается в том числе фактически адрес, поэтому лучше направить письмо на все известные адреса.
- Если документ направляется почтой, необходимо заполнить также уведомление о вручении и сделать опись вложения в ценное письмо (все сотрудники почты знают, как заполнять такие формы).
- Если документ доставляется лично (или через курьера или представителя) стоит потребовать на втором экземпляре документа проставить отметку о его получении, номер входящего и дату.
Соглашение о расторжении договора аренды
Арендодатель и арендатор расторгают договор:
- по совместному согласию,
- через суд.
Соглашение о расторжении может быть составлено в обоих случаях. В первом случае оно будет подписано в кратчайшие сроки, так как партнеры заинтересованы в прекращении договорных отношений. Во втором случае соглашение – это необходимый документ для урегулирования отношений в претензионном порядке.
Законом предусмотрены основания, по которым договор расторгается судом по требованию одной из сторон.
Основания для требований со стороны собственника имущества возникают тогда, когда арендатор:
- Портит имущество, использует его не по назначению.
- Не платит арендную плату более двух раз подряд.
- Не ремонтирует помещение, если это входит в обязанность по договору.
Пользователь требует досрочного расторжения, если:
- Помещение не передано или по иной причине нет объективной возможности им воспользоваться.
- Арендодатель не производит капитальный ремонт, предусмотренный договором.
Проект не имеет юридической силы, однако может простимулировать контрагента исправить нарушение условий договора либо выступить с каким-либо встречным предложением. Только после направления предупреждения (соблюдения претензионного порядка) собственник обращается в суд.
Арендатор также может направить предупреждение в адрес контрагента, но для него это право, а не обязанность. Тем не менее, корректнее будет и пользователю направить подобное письмо. Возможно, нарушение условий договора случайно, и разногласие будет улажено в претензионном порядке.
Расторжение договора аренды жилого помещения
Жилое помещение — особый вид недвижимого имущества, так как предназначено для постоянного проживания граждан. Ни один другой объект гражданского оборота не может удовлетворить потребность граждан в жилье.
В связи с этим жилищные правоотношения регулируются отдельным нормативным актом: Жилищным кодексом, правила, регулирующие отношения по передаче жилого помещения в пользование более жесткие.
Юридические лица могут иметь жилые помещения:
- в собственности;
- на праве арендатора.
И никогда на правах нанимателя. Нанимателем может быть только человек.
Организация вправе арендовать жилое помещение только для постоянного или временного проживания (на период командировок) своих сотрудников, иных физических лиц.
Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения составляется в общем порядке.
